| Mr_Justice | Дата: Среда, 26.09.2012, 14:01 | Сообщение # 1 |
Группа: Администраторы
Сообщений: 30
Статус: Offline
| Денежная оценка – является одной из важнейших составляющих процесса подготовки любой операции с недвижимостью. Независимый профессиональный подход к расчету реальной стоимости объекта недвижимости во многом определяет формирование честной цены на него.
Рассматривая вопрос о покупке или продаже какого-либо имущества, обязательно возникает вопрос: сколько это стоит или по какой цене это можно продать? Не имея представления о порядке цен на что-либо, очень легко ошибиться и переплатить или недополучить определенную сумму. Когда речь идет об операциях с недвижимым имуществом (частным домом, земельным участком, квартирой), цены на которое довольно высоки, ответ на вопрос «сколько стоит?» приобретает решающее значение, от которого зависит принятие ответственного решения.
При операциях с недвижимостью в основном используются два вида денежной оценки: нормативная и экспертная. Нормативная денежная оценка касается земельных участков и применяется в случае их дарения и принятия в наследство – то есть при вступлении во владение землей безвозмездным путем. Нормативная денежная оценка используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при оформлении перечисленных выше процедур. Экспертная денежная оценка объектов недвижимого имущества (как земельных участков, так и домов, построек) и прав на них проводится с целью определения их реальной рыночной стоимости и используется при операциях с недвижимостью, направленных на получение дохода, например, при заключении договоров купли-продажи, мены, аренды. При совершении операций с недвижимым имуществом, отличным от земли (домом, сооружениями, постройками), проведение экспертной денежной оценки не является обязательным условием и используется в основном как некий ориентир для определения реальной рыночной стоимости данного имущества. В случае с земельными участками проведение экспертной денежной оценки является обязательным условием, например, при нотариальном оформлении договоров купли-продажи. Нотариус не заверит договор без правильно оформленного экспертного заключения. Помимо указанного выше, в соответствии с Законом Украины «Об оценке земель» экспертная денежная оценка земельного участка проводится в обязательном порядке практически при любых операциях с землями государственной или коммунальной собственности (аренда, приватизация, выкуп, страхование).
Оценочная стоимость.При заключении договоров купли-продажи (мены) домов, гаражей и других строений (имущества, отличного от земли) для начисления налогов необходимо исходить из стоимости, указанной в договоре.
Но сумма, с которой взимается налог, не может быть ниже оценочной стоимости имущества.
Оценочная стоимость указывается в извлечениях из реестра прав собственности на недвижимое имущество, которые выдаются бюро технической инвентаризации. Таким образом, нет необходимости отдельно проводить какую-либо оценку в процессе подготовки договора купли-продажи (мены) дома, гаража, других построек. Оценочная стоимость такого имущества уже определена в процессе изготовления соответствующей документации в БТИ.
На данный момент вопрос определения оценочной стоимости недвижимого имущества на законодательном уровне отрегулирован не полностью. В связи с чем он регламентируется подзаконными нормативными актами.
Недавно (26.10.2011 г.) было принято постановление Кабмина «Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незаконченного строительства», которым, среди прочего, утвержден «Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незаконченного строительства, которые продаются (обмениваются)».
Правительство обязало соответствующие органы провести ряд мероприятий по реализации государственной политики по законодательному урегулированию данного вопроса. В действующие нормативно-правовые акты будут внесены изменения относительно определения органа, который будет проводить оценку недвижимости и объектов незаконченного строительства (доход от продажи или обмена которых облагается налогом).
Будет изменена форма подачи оценщиками информации об изменениях (улучшениях) на земельном участке (возведении домов, строений). Подготовительную работу поручено провести Фонду госимущества.
Существуют некоторые методики оценивания
В основном используются три общепризнанных в профессиональной оценочной практике подхода: доходный, затратный и сравнительный.
Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом.
Затратный подход основан на определении суммы затрат на воссоздание или замещение объекта оценки с корректировкой на сумму его износа и обесценивания.
Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи похожих объектов и внесении соответствующих корректировок с целью учета отличий между объектами-аналогами и объектом оценки. В результате определяется стоимость оцениваемого объекта.
Применение тех или иных подходов оценки выполняется исключительно оценщиком.
Нормативные документы (международные и украинские), регулирующие оценочную деятельность, содержат рекомендации касательно применения максимального количества подходов и четкого обоснования невозможности применения какого-либо из них.
Кто осуществляет оценку?
Нормативную денежную оценку земельных участков проводят юридические лица (организации), имеющие лицензии на выполнение оценочных работ.
Экспертная денежная оценка проводится субъектами хозяйствования: физическими лицами-предпринимателями, имеющими соответствующее квалификационное свидетельство и лицензию на проведение землеоценочных работ, а также юридические лица, которые получили лицензию или имеют в штате специалистов по экспертной денежной оценке (с соответствующими квалификационными свидетельствами и лицензиями).
Оценочную стоимость объектов недвижимости, отличных от земли, определяют бюро технической инвентаризации.
Какова процедура экспертной оценки?
Проведение оценки предполагает выполнение комплекса работ, состав которых напрямую зависит от конкретных задач и вида стоимости, которая должна быть определена.
Сначала специалист-оценщик должен выяснить у заказчика, для каких целей ему необходимо оценить имущество или права на него.
При проведении экспертной денежной оценки учитываются: цель оценки, целевое назначение объекта, коньюктура рынка аналогичных объектов в данном регионе, варианты использования.
Процесс проведения экспертной денежной оценки состоит из таких частей:
• определения задачи (цели) оценки;
• предварительного осмотра объекта;
• составления договора на предоставление услуг;
• сбора и анализа исходных данных;
• выбора методологии оценки;
• оценки права собственности или пользования земельным участком;
• оценки улучшений на участке (возведение домов, сооружений, построек);
• сопоставления результатов оценки, полученных с помощью разных подходов;
• составления отчета об оценке и экспертного заключения.
Результатом проведения денежной оценки является отчет об оценке – это документ, содержащий информацию об объекте, правах на него, цели оценки, дате проведения, подходах и методах, используемых при проведении оценки, расчeты и пояснения к ним, экспертное заключение как результат всей процедуры.
Стоимость.Стоимость услуг по проведению денежной оценки имущества, как правило, формируется индивидуально в каждом отдельном случае и прямо зависит от наличия необходимых документов, трудозатрат оценщика, срока исполнения, объема выполняемых работ.
Стоимость услуг оценщиков, как правило, не зависит от стоимости оцениваемого объекта, не пропорциональна ей.
В каждом регионе Украины разные цены на подобные услуги. Например, в Киеве стоимость экспертной оценки дома может составлять 700 и более гривен, в то время как во Львове такие же услуги окажут за 500 гривен.
Указанное выше касается оплаты услуг по проведению денежной оценки.Определение оценочной стоимости недвижимого имущества БТИ проводят в процессе технической инвентаризации объекта, а оплата берется за извлечение из реестра прав собственности, где указывается оценочная стоимость объекта.
Отчет о денежной оценке
Типовая структура отчета:
• общие положения;
• характеристика объекта оценки;
• обоснование подходов и выбор методов оценки;
• определение (расчет) стоимости объекта оценки;
• дополнения.
Общие положения.
Как правило, здесь содержится информация об объекте оценки, об основаниях для проведения оценки (указываются договор и задание на проведение оценки объекта), область применения и дата оценки, юридическое описание объекта (принадлежность, состав прав на него, ограничения, сервитуты), основные положения нормативной и методической базы оценки, источники получения исходных данных, анализ их достоверности, объективности и достаточности для применения методических подходов. В конце раздела содержится информация о дате обследования, сбора и обработки исходных данных, проведения расчетов, срок действия отчета.
Характеристика объекта оценки. Раздел содержит общие ведомости о населенном пункте, характеристику района расположения объекта оценки, описание земельного участка, описание земельных улучшений (дома, строения, расположенные на участке), анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
В разделе «Обоснование подходов и выбор методов оценки» описываются основные принципы, лежащие воснове каждого подхода, условия для использования тех или иных подходов, методы и техника расчетов стоимости.
Дополнения. Раздел содержит некоторые исходные данные, копии использованных документов, отдельные расчеты, фотографии объекта, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика и право на выполнение им оценочных работ.
Что нужно знать заказчику?
Как видно из изложенного выше, процесс оценки недвижимого имущества, имущественных прав на него требует от оценщика определенной квалификации и наличия специального опыта. На рынке предоставления оценочных услуг существует огромное количество предложений, и сделать правильный выбор – довольно сложная задача для потенциального заказчика.
О надежности и профессиональности того или иного специалиста может свидетельствовать его известность в регионе, положительные рекомендации, длительность пребывания на рынке данных услуг.
Опытный оценщик еще в процессе подготовки к подписанию договора о предоставлении услуг обязательно поможет четко и правильно сформулировать цель проведения денежной оценки, по¬просит вас предоставить максимальный пакет документов на объект оценки.
Это играет очень важную роль в выборе подходов, определении существенно важных факторов, которые должны учитываться в процессе оценивания.
Нормативные документы:
• Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» №2658-ІІІ от 12.07.2001 г.
• Закон Украины «Об оценке земель» №1378-IV от 11.12.2003 г.
• Национальный стандарт №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №1440 от 10.09.2003 г.
• Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004 г. №1442
• Методика оценки имущества, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины №1891 от 10.12.2003 г.
• Национальный стандарт №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №1655 от 29.11.2004 г.
• Постановление Кабинета Министров Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков» №1531 от 11.10.2002 г.
• Постановление Кабинета Министров Украины «Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незаконченного строительства» №1103 от 26.10.2011 г.
|
| |
| |
| ShustOFF | Дата: Вторник, 02.10.2012, 13:38 | Сообщение # 2 |
Группа: Пользователи
Сообщений: 11
Статус: Offline
| Скажите, Вы также занимаетесь оценкой недвижимости для договоров купли-продажи,дарения или исключительно для наследования?
|
| |
| |
| М-Александра | Дата: Вторник, 30.10.2012, 11:52 | Сообщение # 3 |
|
Группа: Администраторы
Сообщений: 69
Статус: Offline
| ShustOFF, Добрый день. мы предоставляем услуги по экспертной оценке недвижимости (для любых целей и сделок).
|
| |
| |
