Дуже корисну статтю знайшов на одному з юридичних сайтів. Пропоную вашій увазі текст статті.
Основні моменти з практики оформлення договорів купівлі-продажу земельних ділянок, що перебувають у приватній власності фізичних осіб.
Відповідно до положень ст.ст. 655, 656 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
Статтею 657 Цивільного кодексу України також встановлюється форма окремих договір купівлі-продажу, зокрема, договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Розглянемо детальніше порядок нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу земельної ділянки.
Порядок нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу земельної ділянки визначений Інструкцією про порядок здійснення нотаріальних дій нотаріусами України, що затверджена наказом Мінюсту України від 03.03.2004 р. № 20/5, зареєстрованого в Мінюсті України 03.03.2004 р. під № 283/8882.
Цією ж Інструкцією встановлений повний перелік документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору.
Такими, зокрема, є паспорт або інший документ, який унеможливлює будь-які сумніви щодо особи громадянина (крім посвідчення водія, особи моряка, інваліда чи учасника Великої Вітчизняної війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізичної особи).
Особа неповнолітнього, до 16 років, установлюється за свідоцтвом про народження за умови підтвердження батьків (одного з батьків) про те, що ця особа є їх дитиною.
У разі, якщо за фізичну особу, яка внаслідок фізичної вади, хвороби не може власноручно підписати правочин, заяву або інший документ, підписується інша фізична особа, нотаріус повинен встановити особу громадянина, що бере участь у нотаріальній дії, і особу громадянина, який підписався за нього.
Для вчинення договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріус також вимагає надання ідентифікаційного номеру за даними Державного реєстру фізичних осіб платників податків.
Якщо особа через свої релігійні або інші переконання у встановленому законом порядку відмовилась від прийняття ідентифікаційного номера, нотаріус перевіряє цей факт за її паспортом.
Копія сторінки паспорта з відміткою про наявність у такої особи права здійснювати будь-які платежі без ідентифікаційного номера залишається в справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.
Також необхідно надати нотаріусу документи, які підтверджують право власності на земельну ділянку, що є предметом договору купівлі-продажу. Право власності на земельну ділянку фізичних осіб посвідчується державним актом, а на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, також відповідним договором або свідоцтвом про право на спадщину. Право власності на земельну частку (пай) фізичних осіб, евакуйованих із зони відчуження, які відселені із зони безумовного (обов’язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також фізичних осіб, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості, може бути підтверджене трудовою книжкою члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідченим витягом з неї за наявності в ній відповідного запису.
Доказом факту евакуації фізичних осіб із зони відчуження, відселення або їх самостійного переселення та членства в колективному або іншому сільськогосподарському підприємстві є довідки, видані обласними державними адміністраціями за місцем евакуації, відселення чи самостійного переселення про їх:
евакуацію, відселення чи самостійне переселення з територій, що зазнали радіоактивного забруднення; членство в колективному або іншому сільськогосподарському підприємстві, яке розміщувалося на території, що зазнала радіоактивного забруднення. При посвідченні договору про відчуження земельної ділянки як самостійного об’єкта цивільних правовідносин нотаріус також перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру. Такі дані підтверджуються Висновком про наявність обмежень та сервітутів, який видається територіальними органами Держкомзему.
Також при посвідченні договорів купівлі-продажу земельної ділянки нотаріус перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та податкової застави за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна.
В разі наявності заборони договір купівлі-продажу земельної ділянки, обтяженої боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача, а в разі наявності податкової застави за умови письмової згоди відповідного податкового органу.
У деяких випадках, вищезазначеною інструкцією також вимагається подання й інших документів, зокрема, у випадках коли нотаріусу необхідно додатково встановити обсяг цивільної дієздатності а також інші обставини, які відповідно до вимог чинного законодавства України має встановити нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Суб’єктний склад сторін договорів купівлі-продажу земельних ділянок не впливає на зміст умов цих договорів. Відмінності існують тільки в оподаткуванні і у переліку документів, необхідних для нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки.
При посвідченні договору нотаріус повинен з’ясовувати обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб, які є учасниками правочину (стаття 44 Закону України «Про нотаріат»), виходячи з того, що цивільною дієздатністю фізичної особи визнається її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов’язки, самостійно їх виконувати та відповідати в разі їх невиконання.
У разі укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки за участю осіб, над якими встановлено опіку або піклування, нотаріус перевіряє наявність дозволу органу опіки та піклування на укладення такого договору.
Правочини за малолітніх, які не досягли 14 років, а також від імені фізичних осіб, визнаних у судовому порядку недієздатними, вчиняють законні представники: батьки (усиновлювачі) або опікуни. При цьому, батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування не можуть як продавати належну дитині земельну ділянку, її частину, так і купувати її для неї.
Коли договір купівлі-продажу від імені малолітньої дитини вчиняє один із батьків, то нотаріус повинен витребувати письмову нотаріально посвідчену згоду другого з батьків. А, у разі, якщо другий з батьків заперечує проти укладення такого договору, спір може бути вирішений органом опіки та піклування або судом.
Нотаріус не посвідчує правочин, що укладається від імені малолітньої дитини представником батьків (усиновлювачів) або одного з них.
Неповнолітня особа, особа у віці від 14 до 18 років, а також особа, цивільна дієздатність якої обмежена, може укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки лише за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальників.
Письмова нотаріально посвідчена згода на вчинення неповнолітньою особою такого договору має бути одержана від батьків (усиновлювачів) або піклувальника і органу опіки та піклування.
При цьому опікун не має права укладати, а піклувальник давати згоду на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між підопічним та своєю дружиною (своїм чоловіком) або своїми близькими родичами.
У випадку коли земельна ділянка знаходиться у спільній власності, договір купівлі-продажу підписується всіма співвласниками або уповноваженими ними особами. А якщо правовстановлювальний документ оформлений на одного із співвласників, нотаріус вимагає письмову згоду інших співвласників. Згода на укладення таких правочинів повинна бути посвідчена нотаріально.
Так, зокрема, якщо земельна ділянка належить подружжю на праві спільної сумісної власності, нотаріус повинен витребувати письмову нотаріально посвідчену згоду другого з подружжя. Про наявність такої згоди слід зазначити в тексті договору з посиланням на реєстровий номер, за яким ця згода посвідчена, та дату її посвідчення.
При посвідченні нотаріусом договору купівлі-продажу земельної ділянки, що вчиняє особа, у якої немає подружжя (неодружена/неодружений/, удова/удівець/), нотаріусу продавцем подається письмова заява про це. Така заява повинна виходити особисто від продавця, а в разі вчинення договору через представника — від представника, якщо продавець надав йому право при оформленні договору подавати від його імені відповідні заяви.
Є випадки, коли такі договори можуть бути посвідчені без згоди другого з подружжя, а саме:
коли інший з подружжя не проживає за місцезнаходженням майна і місце проживання його невідоме. На підтвердження цієї обставини подається копія рішення суду, що набрало законної сили, про визнання другого з подружжя безвісно відсутнім; якщо майно набуто одним з подружжя за час окремого проживання з другим з подружжя у зв’язку з фактичним припиненням шлюбних відносин. На підтвердження цієї обставини подається копія рішення суду, що набрало законної сили, про визнання особистою приватною власністю одного з подружжя майна, що є предметом цього договору. Слід звернути увагу й на місце вчинення правочину купівлі-продажу земельної ділянки, яким є виключно місцезнаходження (місце реєстрації) земельної ділянки або місцезнаходження (місце реєстрації) однієї із сторін відповідного договору купівлі-продажу.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, що нотаріально посвідчується, викладається у двох примірниках, один з яких залишається у справах нотаріуса. Але, на бажання учасників правочину кожному з них видається по одному примірнику, про що зазначається у тексті правочину. Усі примірники підписуються учасниками правочину. Посвідчувальний напис вчиняється на всіх примірниках правочину.
За нотаріальне посвідчення таких договорів стягується державне мито у розмірі 1 % суми договору (згідно пунктам «а», «б» ч. 3 ст. 3 Декрету КМУ від 21.01.93 р. № 7-93 «Про державне мито»).
Ціна в договорі купівлі-продажу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності фізичних осіб, встановлюється за домовленістю сторін, але, з метою недопущення заниження реальної вартості земельної ділянки та й відповідно розміру державного мита, інших податків передбачених чинним законодавством України, нотаріуси вимагають від сторін договору купівлі-продажу надання звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та рецензію на цей звіт, що проводяться та оформлюються відповідно до Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, що затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 9 січня 2003 р. N 2.
Так, на практиці, за базу для вирахування державного мита та податкових зобов’язань береться та ціна земельної ділянки, розмір якої є більший. Тобто, якщо сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки у договорі встановили ціну більш ніж зазначена у звіті про експертну грошову оцінку земельної ділянки, то державне мито та податкові зобов’язання вираховуються з ціни, що зазначена в договорі, а якщо ціна земельної ділянки, що зазначена у звіті, більше ніж та, що визначена у договорі, то державне мито та податкові зобов’язання вираховуються з ціни, що зазначена у звіті.
Відповідно до Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, що затверджена Наказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 року N 15, державне мито сплачується до вчинення нотаріальних дій.
На останне, звертаємо увагу, що після нотаріального посвідчення та реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки у Державному реєстрі правочинів, перехід права власності на набуту земельну ділянку має бути зареєстрований у Територіальному органі Держкомзему за місцем знаходження земельної ділянки, шляхом внесення відповідних відомостей до державного земельного кадастру земель України в порядку передбаченому чинним законодавством України. Автор: Романенко Г.В.
